En lo que refiere al acceso a la vivienda, Buenos Aires es la ciudad de las paradojas. A pesar de haber incorporado más de 200.000 viviendas a su tejido urbano en apenas quince años, el precio de las mismas no disminuyó, sino que se multiplicó por cinco. A pesar de que su población se mantiene relativamente estable desde hace décadas, la cantidad de hogares inquilinos se duplicó. Y a pesar de tener amplios sectores de la sociedad viviendo en condiciones de precariedad y hacinamiento, casi el 10 % de su parque habitacional permanece vacío.
En este artículo contaremos por qué el boom inmobiliario que atravesó Buenos Aires en el período 2003-2018 más que acercar a las familias al sueño de la casa propia, las alejó definitivamente.
Sebastián y Victoria, de 32 y 30 años, respectivamente, son una pareja de jóvenes profesionales de la clase media porteña que, tras algunos años de vivir solos, decidieron convivir bajo el mismo techo. A partir de entonces, sufrieron en carne propia el rigor con que el mercado inmobiliario trata a quienes no son propietarios en la ciudad. Su caso, que no es sustancialmente distinto a otros, tuvo la particularidad de viralizarse en redes sociales hasta tener difusión en la mayoría de los grandes medios de comunicación del país, dejando al descubierto las enormes dificultades que padece un millón de inquilinos para acceder a una vivienda en Capital Federal.
En enero de este año, mientras vivían de prestado en un departamento de Belgrano, creyeron que buscando viviendas fuera de Capital Federal podrían encontrar condiciones más accesibles. Pero estaban equivocados. Buscaron en distintas zonas del conurbano hasta que Sebastián se comunicó por WhatsApp con una inmobiliaria de Vicente López para conocer los requisitos para alquilar un departamento de dos ambientes y 40 años de antigüedad que encontraron publicado en internet.
La respuesta los descolocó: debían presentar garantía propietaria, un recibo de sueldo que triplique el valor del alquiler y la insólita suma de $95.000, que incluía mes de alquiler por adelantado, depósito, comisión y gastos administrativos. Todo esto “en negro”, es decir, sin recibir a cambio una factura oficial. Indignado, Sebastián hizo capturas de pantalla de la conversación y publicó un hilo en Twitter que generó una masiva identificación con miles de inquilinos que se habían encontrado en la misma situación.
Lo que le sucedió a Sebastián y Victorio no es una excepción. La Ciudad de Buenos Aires atraviesa una profunda crisis habitacional. Es sabido que decenas de miles de hogares viven hacinados en viviendas precarias, mientras que cientos de miles alquilan viviendas ajenas a precios que implican un profundo menoscabo de sus condiciones de vida. Durante los últimos años se multiplicaron las interpretaciones sobre las causas de semejante crisis habitacional, pero hubo una, motorizada por referentes del real estate porteño, aceptada por buena parte de la dirigencia política y difundida por los medios de comunicación, que se erigió como una suerte de verdad revelada.
En líneas generales, la explicación consiste en que Buenos Aires padece un déficit habitacional, es decir, no cuenta con la cantidad de viviendas suficientes para responder a la demanda de su población. Se trata de un diagnóstico tan sencillo que no requiere mayores esfuerzos para encontrar una solución. Si existe un déficit habitacional es evidente que debe resolverse a través de un incremento de la construcción, es decir, un aumento del parque inmobiliario de tal magnitud que alcance a todos aquellos que no cuentan con un lugar adecuado para vivir. Aumentar la oferta para satisfacer la demanda. La teoría se completa con las leyes de oferta y demanda clásicas. Si la oferta sube, los precios bajan. Si los precios bajan, las familias se acercan al sueño de la casa propia. Y si el Estado brinda créditos hipotecarios accesibles se puede dar por solucionado el problema de la vivienda. Pero, lamentablemente, el diagnóstico es más complejo. Y basta revisar informes estadísticos para percibirlo.
La Ciudad de Buenos Aires acaba de atravesar el mayor boom constructivo de su historia. En apenas quince años (2003 – 2018) se construyeron más de 200.000 viviendas, un número superior a cualquier otra etapa de la ciudad. Mientras tanto, la población se mantuvo estable, pero la cantidad de inquilinos se duplicó y la población en villas creció 50 %. A todo esto, el 10 % del parque habitacional de la ciudad permanece vacío y el precio en dólares de los inmuebles se multiplicó por cinco.
¿Cómo se explica que el mayor boom constructivo de la historia de la ciudad no haya facilitado el acceso a una vivienda de la población? ¿Cómo se explica que el precio en dólares de los inmuebles no haya disminuido tras este aumento sustancial de la oferta?
Para dar respuesta a esta aparente contradicción es necesario comprender dos situaciones. La primera es que el aumento en la oferta de viviendas no genera una disminución en el precio de las mismas. El desarrollo inmobiliario de una zona, sea a través de la construcción de viviendas, oficinas, locales comerciales, shoppings, estacionamientos o cualquier inversión realizada por el Gobierno en infraestructura y servicios, lo que genera es una valorización social de esa zona, que lejos de generar una disminución en el precio de los inmuebles es un factor que contribuye en su aumento.
Por otro lado, es necesario realizar una caracterización de quiénes motorizaron el crecimiento del parque inmobiliario de la ciudad y con qué objetivos. Si bien la falta de datos estadísticos sobre este punto impide una caracterización certera, se puede asegurar que el boom constructivo estuvo financiado por sectores de alto poder adquisitivo que se volcaron a la construcción como una forma de resguardar su capital y obtener una renta adicional. Tanto empresarios agropecuarios, como industriales, comerciantes y profesionales, entre otros, invirtieron su excedente de capital en la construcción de viviendas a través de fideicomisos al costo.
Este proceso contribuyó al alza en el precio de las viviendas que, sumado a la pulverización de los créditos hipotecarios, impidió que miles de familias accedan a una vivienda en propiedad y como consecuencia, no les quedó más alternativa que resolver su situación habitacional a través del alquiler. Esto derivó en una transferencia multimillonaria de ingresos desde la base hacia la punta de la pirámide, cambiando sustancialmente la estructura social de la ciudad.
Ser inquilino, un tormento prolongado
No es fácil ser inquilino en la ciudad de Buenos Aires. No solo es arduo sostener esa condición a lo largo del tiempo, sino que también es difícil acceder a ella. Para empezar, es necesario contar con cierta estabilidad económica que permita proyectar a largo plazo una serie de significativos pagos mensuales. De la misma forma, es imprescindible poder acreditar esa estabilidad económica a través de la presentación de comprobantes de ingresos, un requisito cada vez más difícil de cumplir en un país con elevados niveles de desempleo y de precariedad en el trabajo.
El siguiente paso consiste en generar un ahorro suficiente que permita asumir todos los pagos que inmobiliarias y locadores exigen para iniciar un contrato de locación. Como mínimo, un mes de alquiler por adelantado, entre uno y dos meses de depósito y aproximadamente medio mes en concepto de gastos administrativos.
Luego, hay que sortear la barrera de la garantía. Algunos tienen el camino más sencillo, ya que cuentan con un familiar directo, propietario de un inmueble en la ciudad, que acepta firmar el contrato como garante de los pagos mensuales. Otros deben contratar un seguro de caución, que tiene un costo de entre uno y dos meses de alquiler.
Aquellos aspirantes a inquilinos que tengan ingresos demostrables, dinero ahorrado y una garantía, pueden avanzar a la siguiente etapa: la búsqueda de la vivienda. Este paso comienza con la definición de los criterios de búsqueda: rango de precios, ubicación y cantidad de ambientes son los factores principales. A partir de entonces se inicia una búsqueda exhaustiva, que se realiza a través de portales de internet, clasificados en el diario, anuncios en las vidrieras de las inmobiliarias y muchas otras.
Al encontrar un departamento que cumpla con los requisitos definidos, los inquilinos se ponen en contacto con el anunciante de la vivienda y lo más frecuente es que se encuentren con alguna sorpresa. Ya sea que fue reservado por otra persona, o que el precio es mayor al anunciado o que la inmobiliaria o el propietario no aceptan la garantía, o los recibos de sueldo, o no quieren alquilar a familias con niños o con mascotas, o a adultos mayores, o a madres solteras, o a personas con discapacidad. Y en ese caso, la búsqueda sigue.
Cuando finalmente el inquilino encuentra un departamento que medianamente cumple con los requisitos que fijó y, a la vez, la inmobiliaria o el propietario están conformes con su perfil, se avanza con una visita al inmueble y posteriormente con la entrega de una seña.
La firma del contrato sucede algunos días después, tras completar una serie de trámites asociados a la presentación de la garantía. En ese acto se hace entrega de las llaves y comienza a correr el plazo de 24 meses, el período por el cual se formalizan la mayor parte de los contratos de alquiler.
Cuando todo parece solucionado, es frecuente que aparezcan problemas adicionales: la vivienda puede tener desperfectos que no fueron advertidos durante la visita y que tampoco fueron informados por el anunciante, las expensas pueden tener un precio mayor al que figuraba en el anuncio, el edificio puede estar suministrado por luz de obra y no contar con medidores para cada unidad y hasta ha habido casos en donde el servicio de gas estaba cortado y demoró meses en regresar.
Los inquilinos porteños lidian con este tipo de situaciones durante toda la vigencia del contrato. En ocasiones, inmobiliarias y locadores se niegan a asumir los costos de reparar la vivienda cuando es necesario, se niegan a descontar el monto de las expensas extraordinarias o a entregar facturas oficiales a cambio del pago del alquiler. Mientras tanto, los inquilinos asumen aumentos de precios semestrales del orden del 15 al 18%, que superan ampliamente la variación de sus ingresos.
Quienes llegan al punto de no poder afrontar los pagos mensuales, sea porque perdieron su fuente laboral o porque sus ingresos aumentaron muy por debajo del precio del alquiler se encuentran ante el peligro de tener que dejar de pagar, a riesgo de enfrentar un juicio de desalojo y un reclamo económico contra sus garantes o a rescindir el contrato y mudarse, para lo cual deben abonar una penalización y nuevamente, generar un ahorro que les permita relocalizarse en un departamento más barato o en una pensión u hotel familiar o dependiendo de la situación, regresar a casa de sus padres o de sus hijos, o de algún otro familiar o amigo.
Quienes no llegan a ese punto, tampoco tienen una situación sencilla. Puede suceder, como en el caso de Sebastián y Victoria, que el locador o la inmobiliaria no renueven el contrato o que apliquen un aumento de precio que esté fuera de sus posibilidades, obligándolos a volver al punto de partida y atravesar nuevamente el proceso de encontrar dónde vivir.
Sebastián es periodista y Victoria, docente. Trabajan los siete días de la semana y, aun así, llegan con lo justo a pagar el alquiler. En 2017, días antes de que terminara su primer contrato de alquiler, estaban confiados en que la propietaria se los renovaría. Sin embargo, una carta documento los descolocó: la locadora les exigía la restitución de la vivienda en un plazo de cinco días.
Sin ahorros suficientes para alquilar en otro lugar y con la urgencia de un contrato que se vencía, desarmaron su hogar alquilado y se lo llevaron a otro lugar, en lo que fue la primera de una serie de mudanzas que vendrían después. La primera parada fue una casa prestada, en la cual vivieron algunos meses mientras preparaban el paso posterior.
Poco después volvieron a alquilar y si bien no debieron un centavo durante los siguientes dos años, en marzo de 2019 se volvió a presentar la misma situación. La inmobiliaria les informó que, para renovar el contrato, debían asumir un incremento del 50%, de un mes para el siguiente, más un 15% de aumento semestral. Formalmente no los echaron, pero en la práctica eso fue lo que sucedió. El aumento les resultó imposible de asumir y se volvieron a mudar.
Al igual que la vez anterior, recurrieron a un conocido que les prestó un departamento que tenía en venta en el barrio de Belgrano, con la condición de desocuparlo ni bien se vendiera, situación que se concretó a principio de este año y los obligó –nuevamente- a buscar donde vivir.
Buenos Aires, ciudad alquilada
La ciudad de Buenos Aires vive un proceso de inquilinización, es decir, cada vez hay más inquilinos y menos propietarios. Según datos censales y de la Encuesta Anual de Hogares, en 2001 la ciudad tenía 22,2 % de inquilinos y 67,6 % de propietarios y para 2017, la cantidad de inquilinos ascendió a 35,1 % y la de propietarios se redujo a 52,2 %. Si en vez de analizar los datos porcentuales, se estudian los cuantitativos, se pueden obtener conclusiones más ajustadas al fenómeno que atraviesa la ciudad. En 2001 había 1.024.231 hogares, 227.545 inquilinos y 692.210 propietarios; mientras que, en 2017 había 1.294.712 hogares, 454.049 inquilinos y 676.377 propietarios. La cantidad de propietarios se mantuvo relativamente estable, mientras que la de inquilinos se duplicó, en paralelo al aumento en la cantidad de hogares.
Estos datos se explican por dos motivos fundamentales. El primero excede los límites de la ciudad de Buenos Aires y está vinculado a una tendencia del mundo occidental: los núcleos familiares se achican a la par de la fragmentación de la familia tradicional.
En 2001 el promedio de personas por hogar era de 2,7 mientras que, en 2018, era 2,4. Se trata de una tendencia que se observa más claramente en el aumento de la cantidad de hogares unipersonales que, en el período 2001-2017 creció más de 10 puntos porcentuales: pasó de 26% a 39,4%.
El segundo, y más relevante, es la combinación entre el aumento en el precio promedio del m² construido y la falta de créditos hipotecarios para que los sectores medios accedan a una vivienda en propiedad.
En apenas quince años el precio de los inmuebles se multiplicó por cinco. De 600 dólares que valía el m² a principios de 2003, pasó a más de 3.000 en 2019 y en este punto, Buenos Aires ocupa el primer lugar de las ciudades más caras de América Latina.
Por su parte, los créditos para la compra de viviendas tuvieron una reducida participación durante esta etapa. Según datos del Colegio de Escribanos, en la última década se realizaron poco más de 81 mil actos de compraventa con hipotecas, lo que representa el 16% del total.
De esta manera, los nuevos hogares que se crearon en la ciudad de Buenos Aires no tuvieron más opción que acceder a una vivienda a través del alquiler. La composición de los hogares inquilinos no deja lugar a dudas, el 75,5 % tienen menos de 51 años y el 57 %, menos de 40, y solo el 39 % nació en la ciudad de Buenos Aires. Es decir, quienes demandan viviendas para alquilar son, fundamentalmente, quienes llegan a Buenos Aires provenientes de otras ciudades o países o quienes se desprenden de otro hogar.
Ciudad en construcción
Buenos Aires es un gigante de hormigón. Tiene una cantidad de metros cuadrados construidos superior a la de su propia superficie y es la segunda ciudad de América Latina con menos espacio verde por habitante. Hacia donde se mire, enormes bloques de cemento impiden alcanzar con la vista una distancia superior de la que se puede recorrer.
Quienes tengan la sensación de que Buenos Aires es una ciudad al borde del colapso, deben saber que en realidad es una urbe en plena expansión. Un crecimiento que no está dado por su población, que se mantiene estable desde hace décadas, sino por su construcción, que lleva (con altas y bajas) más de quince años de desarrollo ininterrumpido.
Más de 24.000 permisos para construir o ampliar obras fueron solicitados al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA) entre 2003 y 2018. Esto representó una incorporación al tejido urbano de más de 28.000.000 de m². En una ciudad que tiene 203.000.000 m², significa que en 15 años se construyó el equivalente al 14% de la superficie total de la ciudad.
La etapa no fue homogénea, hubo momentos de mayor y menor expansión. La crisis económica de 2001 llevó el nivel de construcción a mínimos históricos, que comenzó a revertirse en 2003 con la reactivación económica general de los primeros años kirchneristas. En 2006 y 2007 se registraron los mayores niveles de construcción de la historia de la ciudad, que comenzaron a declinar paulatinamente en 2008 con la crisis financiera global. Nuevamente, 2011 y 2012 fueron años de expansión, pero luego volvieron a decaer y desde entonces, se mantienen relativamente estables.
De los 214.471 departamentos que se construyeron entre 2003 y 2018, 70.604 fueron monoambientes y 75.945 fueron dos ambientes. Entre ambos representan el 68,3% del total de viviendas que se agregaron a la ciudad, una cifra notablemente superior al 43,1% que representaron ese tipo de construcciones en la etapa 1995-2002. Esta modificación del perfil constructivo se explica, fundamentalmente, por el exponencial crecimiento de la construcción de departamentos de un ambiente, que pasó de 12% en la primera etapa a 32,9% en la segunda.
Adicionalmente, hubo una modificación en la categoría de las viviendas que se construyeron. Los departamentos lujosos y suntuosos que se construyeron entre 1995 y 2002 representaron el 28,2% del total, mientras que entre 2003 y 2018 constituyeron el 43,1%. El perfil constructivo de los últimos 15 años se completa con una concentración de las obras en aquellos barrios que gozan de centralidad urbana y mejor cobertura de servicios. Durante esta etapa, cinco comunas (6, 11, 12, 13 y 14) concentraron más construcciones que las diez restantes.
Si bien la inversión en viviendas es la columna vertebral del boom constructivo que atravesó la ciudad de Buenos Aires en la etapa estudiada, existen otros emprendimientos inmobiliarios que también tuvieron una notable expansión. Locales comerciales, shoppings, oficinas y estacionamientos son algunos de los rubros que contribuyeron a la dinamización de la ciudad.
Las opiniones son divergentes en relación a si la cantidad de m² que se construyeron durante esta etapa son elevados o no y, como siempre, dependen de la institución a la que pertenezca cada uno, los intereses que representan y si su actividad económica se relaciona o no con el mercado de la construcción.
“Son valores normales para una gran urbe como Buenos Aires – afirmó Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina-. Al ver el promedio anual no da un exceso, es más, faltan edificaciones. Todo indica que el mercado no estuvo abastecido como corresponde”.
“Es un número elevado que tiene correlato con la transformación que vivieron la mayoría de los barrios de la ciudad – aseguró Octavio Fernández, urbanista, profesor de la FADU e integrante de Patrimonio Almagro Boedo-. Si uno se pone a ver de acá a veinte años para atrás en casi todos los barrios, con la salvedad de algunos del sur y del oeste, hubo un crecimiento de la construcción y por lo tanto una dinamización del mercado inmobiliario muy fuerte”.
Según el último registro, Buenos Aires cuenta con 1.423.973 viviendas y 2.890.151 habitantes. Es decir, una cada dos personas. Sin embargo, las estadísticas oficiales indican que 138.328 permanecen vacías. Mientras tanto, las condiciones habitacionales de quienes no son propietario se agravan: la cantidad de inquilinos se duplicó y la población en villas creció 50 %.
¿Cómo se explica que una ciudad que acaba de incorporar más de 200 mil viviendas a su parque inmobiliario tenga cada vez más inquilinos? ¿Es cierto que la construcción acerca a las familias al sueño de la casa propia? ¿O es un factor que las aleja? ¿Es cierto que se construye para resolver un déficit habitacional? ¿O es el argumento que lo justifica? Y las viviendas que se construyen ¿Para quiénes se construyen? ¿Quiénes las usan? ¿Se usan?
Cajas fuertes de hormigón
Los referentes del tema tienen enfoques divergentes, a veces contrapuestos, pero hay un punto en el cual todos se encuentran: las viviendas que se construyeron durante esta etapa estuvieron orientadas a los inversores y no a los consumidores, entendiendo por estos a quienes adquieren una vivienda para resolver su situación habitacional.
El corredor inmobiliario Santiago Magnin, fundador de deinmobiliarios.com y expositor frecuente en eventos del sector, explicó que, tras la crisis económica de 2001, con el consecuente descrédito del sistema bancario, el desarrollo inmobiliario se posicionó como una alternativa confiable de inversión y resguardo de valor.
“En vez de poner 50.000 dólares en un plazo fijo o en acciones o en bonos, los inversores ponían 50.000 dólares en un monoambiente en Chacarita. Eso empezó a desplazar al verdadero comprador, al que iba a vivir en la propiedad, el que antes podía pedir un crédito hipotecario y comprar un departamento de tres ambientes en Almagro. Ese comprador fue desapareciendo del mercado y fue reemplazado poco a poco por el inversor, hasta que ahora son todos inversores y casi no hay demanda real”, explicó.
El otro factor determinante en el cambio de perfil del comprador está dado por la pulverización de los créditos hipotecarios, que tras la crisis de 2001 redujeron drásticamente su participación en los actos de compra venta: “En países con hipotecas más extendidas mucha gente pasa de inquilino a propietario todos los años. Acá muy pocos caen de propietarios a inquilinos, pero casi nadie pasa de inquilino a propietario, mientras tanto los inversores tienen cada vez más propiedades”, agregó Magnin.
“Lo que sucedió en esta etapa fue que hubo un gran aumento de la construcción y del parque de viviendas, disociado de la dinámica demográfica de la ciudad. El uso de los inmuebles como reserva de valor fue uno de los mecanismos, sobre todo en los últimos quince años, más lucrativos para conservar o agregar valor. Los aumentos de precio le ganaron a la valorización de un montón de cosas. Le ganaron al dólar, a la inflación, a los salarios, a todo”, explicó Fernández.
La idea de que el boom constructivo que atravesó la ciudad no estuvo orientado a los sectores medios es aceptada incluso por las asociaciones que representan a los desarrolladores inmobiliarios. Por ejemplo, Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos, la principal entidad que nuclea a las empresas del sector afirmó: “El nivel de construcción en la ciudad de Buenos Aires es importante, pero solo se construye para los ricos. Al no haber crédito hipotecario, tenés millones de personas que no son parte del mercado y como no son compradores, no se construye para ellos. Se construye para el que tiene plata para pagar de contado o en cuotas durante la obra, que dura en promedio unos dos o tres años. Después, algunos lo usan para alquilar y otros los tienen vacío”.
Gustavo Ortola, integrante del Consejo Directivo de la Asociación de Empresarios de la Vivienda, es otro de los referentes del real estate porteño que suscribe a esta idea: “Lamentablemente, la ciudad ha crecido y se ha desarrollado para la punta de la pirámide. No hemos trabajado para la clase media, siempre lo hacemos para productos de mayor valor. Esa es la realidad”, dijo el titular de Go Real Estate.
Misteriosos locadores
No existen datos públicos de quiénes son los dueños de las viviendas en la ciudad de Buenos Aires. Si bien el Estado nacional cuenta con esa información a través del Registro de la Propiedad Inmueble, solo la brinda a través de pedidos de informes de dominio, que se realizan sobre un inmueble en particular con un costo de $440. Estos informes solo pueden ser solicitados por algunos profesionales (escribanos, abogados, arquitectos, contadores, martilleros, etc.) o por quien tenga un interés legítimo sobre ese bien (propietario, usufructuario, etc.).
Ante la imposibilidad de acceder a datos públicos que refieran a la totalidad del parque inmobiliario de la ciudad, no es posible determinar con exactitud quiénes invirtieron en viviendas, de qué cantidad de unidades son propietarios, de qué sector de la economía provienen sus fondos y mucho menos si esas viviendas están incorporadas al mercado de alquileres, ya sea residencial, turístico o de actividades profesionales o simplemente, si permanecen vacías como una reserva de valor.
A pesar de la falta de datos precisos, es posible trazar un perfil de quienes invirtieron en la ciudad a partir de estimaciones realizadas por académicos y organizaciones de la sociedad civil, así como por testimonios brindados por desarrolladores inmobiliarios que trabajan directamente con los inversores.
En su artículo Financiarización variada de la producción inmobiliaria en Argentina, Ivana Socoloff, socióloga e investigadora del Conicet en temas relativos al mercado inmobiliario porteño, sostiene que el boom inmobiliario porteño que comenzó en 2003 fue financiado principalmente con ahorro local, teniendo los bancos y el mercado de capitales una participación muy limitada.
Si bien Socoloff reafirma que la falta de datos estadísticos imposibilita un diagnóstico claro, sostiene que fuentes cualitativas indican que la incidencia del aumento en el precio internacional de las commodities, principalmente la soja y sus derivados, fue enorme. Un fenómeno en el cual se vio involucrado todo el eje Rosario-Buenos Aires, e incluso Montevideo.
Ariel Venneri, contador con experiencia en las áreas financieras y de presupuesto de los Grupos Macri y Cartellone, fundó en 2017 la desarrolladora MAHE junto con un grupo de socios y sostiene que existen distintas líneas para explicar el perfil del inversor en viviendas: “La del agro es recontra típica. Es el sojero que levantó la cosecha y tiene una pila de dólares. En los mejores años del boom sojero también hubo venta récord de Toyota Hilux y de departamentos en otros núcleos urbanos como Córdoba, Santa Fé y Rosario. Pero también está la clase media y media alta que tiene la capacidad de ahorrar y que le gusta invertir en ladrillos”.
Tabakman sostiene una posición similar. Considera que la clase media alta argentina suele ahorrar en ladrillos, ya que no es sofisticada financieramente: “Algunos podrán invertir en acciones en la bolsa o en activos financieros en el exterior, pero en proporción no son muchos. La clase media alta y me refiero a un comerciante o a un profesional exitoso, invierten en instrumentos más rudimentarios, como dólares o departamentos. En cambio, la clase alta -el 1% de la población- tiene otra lógica, es más sofisticada financieramente”.
La oferta sube y los precios también
Las leyes de oferta y demanda clásicas indican que, cuando aumenta la oferta de un bien, su precio debería bajar. Sin embargo, en la ciudad de Buenos Aires sucede exactamente lo contrario. A pesar de que su parque inmobiliario crece sostenidamente, los precios llevan más de 18 años de aumento ininterrumpido. Con un m² valuado en 3.236 dólares, Buenos Aires ya alcanzó el primer puesto de las ciudades más caras de Latinoamérica, por encima de Santiago de Chile, Montevideo y Río de Janeiro y totaliza un aumento en dólares que supera el 500% desde 2002.
En este sentido, Guadalupe Granero, arquitecta e investigadora del Centro de Estudios del Hábitat y la Vivienda de la Universidad de Buenos Aires aseguró que existen múltiples razones que explican el aumento en dólares del valor de las viviendas, aunque considera que el principal es el incremento del precio de la tierra: “El precio de la tierra es ficticio en el sentido de que existe en tanto existe un mercado de suelo. No tiene un precio de producción. El suelo está o no está, se usa o no se usa y eso depende de diversos procesos sociales”.
“En los últimos años se profundizó la desregulación del mercado del suelo. Por un lado, se aumentó la constructibilidad y por otro, se vendió tierra pública. Al incorporar toda esa tierra al mercado, a diferencia de otros mercados donde elevás la ofertas y bajás el precio, en el sector inmobiliario pasa lo contrario. Cuanto más se construye en determinadas zonas, cuanto más se valoriza socialmente una zona, el precio del suelo aumenta. En definitiva, concentrar la ciudad, densificarla, implica aumentar el precio del suelo”.
Juan Pablo Costa, coordinador del Observatorio de Economía Urbana del Centro de Economía Política Argentina (CEPA), coincidió con Granero: “El suelo urbano es un mercado que no se puede reproducir de manera infinita. No es como cualquier otra mercancía que, si tiene mucha demanda, se puede aumentar la producción, como ropa o celulares. Si hay mucha demanda en un sector de la ciudad, vamos a poner por ejemplo Palermo, lo que sucede es que se genera un incremento exponencial en los precios”.
Costa explicó que en los barrios donde más m² se construyeron, son los barrios donde más aumentó el precio: “Esto es importante porque desarma el argumento que tienen los sectores de la construcción que plantean que el problema habitacional es un problema de oferta, que se resuelve brindando herramientas al sector inmobiliario para que pueda producir más y de esa forma bajar los precios, ateniéndose a la lógica de oferta y demanda clásica, que en la práctica no se verifican”.
Ciudad de pobres inquilinos
La estructura social de la ciudad de Buenos Aires ya no es la misma que la de quince años atrás. La inversión realizada por sectores de alto poder adquisitivo en la construcción de viviendas tuvo un evidente impacto en el precio de las propiedades que, sumado a factores macroeconómicos y a la implementación de unas determinadas políticas públicas en detrimento de otras, generaron las condiciones sobre las cuales se desarrolló la inquilinización de la ciudad y con ello, se provocó una importante transferencia económica desde la base hacia la punta de la pirámide social.
Al igual que no existen datos precisos sobre quiénes son los propietarios de la Ciudad de Buenos Aires, tampoco existe un registro de quiénes son los inquilinos, de modo que es imposible saber con precisión qué inmuebles se alquilan, bajo qué condiciones y qué monto de dinero transfieren mensualmente a los locadores.
A pesar de esta dificultad para analizar la situación del sector, Costa elaboró un informe a partir de datos de la Encuesta Permanente de Hogares del Indec y la Encuesta de Ocupación e Ingresos de la Dirección de Estadísticas y Censos porteña en la cual estimó la cantidad de dinero que los inquilinos transfieren mensualmente a los rentistas, además de determinar qué cantidad de locadores existen en la ciudad de Buenos Aires y en qué nivel socioeconómico se encuentran.
En primer lugar, Costa determinó que el 6,37% de los hogares porteños reciben mensualmente una renta que proviene de un alquiler, una cifra que duplica a la del resto del país, que se ubica en 3,57%. Estos hogares perciben, además, un ingreso total familiar que duplica al de los hogares inquilinos. Mientras que el promedio de ingresos familiares de los hogares rentistas es de $60.599, el de los hogares inquilinos es de $30.453.
Luego, el coordinador del Observatorio de Economía Urbana del CEPA determinó que la transferencia de dinero de los hogares inquilinos a los hogares rentistas es de 922 millones de pesos mensuales, siendo el quintil más rico de la población el que se apropia del mayor volumen de esa renta (53%), mientras que los siguientes quintiles se apropian del 21 y el 14% respectivamente.
“Hay una enorme masa de dinero que todos los meses se transfiere de un sector de la población a otro. Como era de esperarse, en general son los quintiles más bajos de la población los que transfieren el dinero hacia los quintiles más altos, con el agravante de que es un mercado totalmente en negro, con lo cual ese dinero no tributa ningún impuesto”, explicó Costa.
Este volumen de dinero que se transfiere de un sector de la sociedad a otro se ha incrementado mes a mes por encima de las variaciones de los salarios y en algunos períodos por encima de la inflación, de modo que cada vez los inquilinos destinan un porcentaje mayor de sus ingresos para afrontar los pagos mensuales.
La última encuesta de Inquilinos Agrupados, la organización que defiende a los inquilinos porteños, indica que -en promedio- el 45,8 % de los ingresos se destina al pago del alquiler, un valor que se eleva en jóvenes (52,8 %), mujeres (48,5 %) y adultos mayores (50,2 %). Todo esto sin considerar expensas, impuestos y tarifas de servicios públicos.
Por este motivo, el punto principal del proyecto de ley nacional de alquileres que impulsa Inquilinos Agrupados consiste en incorporar a los contratos de alquiler un mecanismo de actualización de precios que pueda ser aplicado una sola vez por año y que surja de promediar en partes iguales la actualización de los salarios y la inflación de los 12 meses anteriores. De esta forma pretenden reducir paulatinamente el impacto del alquiler en los ingresos.
La Defensoría del Pueblo porteña también elaboró informes que dan cuenta de esta situación. Lo hicieron comparando los ingresos de los inquilinos con los precios promedios del alquiler y la Canasta Básica Total, de modo de estimar la cantidad de locatarios que se encuentran por debajo de la línea de la pobreza.
Según el citado organismo, en noviembre de 2019 un hogar compuesto por una pareja de 35 años, propietarios de la vivienda y con dos hijos de 6 y 9 años, necesitó $58.827 para afrontar el precio de la Canasta Básica Total ($37.224) y el precio promedio de un departamento de tres ambientes ($ 21.603). Tomando los deciles de ingreso que publica la Dirección de Estadísticas y Censos del Gobierno porteño, apenas el 40% de las familias tienen ingresos que superan dicho monto.
Del mismo modo, un hogar unipersonal, de un adulto varón de 25 años, propietario de la vivienda, necesitó $27.963 para afrontar el valor de la Canasta Básica Total ($13.404) y el alquiler de un monoambiente ($14.559). Sin embargo, menos del 50% de los porteños tienen ingresos que les permitan alquilar sin caer por debajo de la línea de la pobreza.
“La realidad que les toca vivir a gran parte del millón de inquilinos porteños es sumamente angustiante –escribió Fernando Muñoz, director de la Defensoría del Inquilino en un comunicado-. A la mitad de la población inquilina le resulta prácticamente imposible afrontar todos los gastos asociados a alquilar una vivienda y al mismo tiempo mantener niveles elementales de consumo: el dinero que les queda es de subsistencia y los convierte en hogares pobres en barrios de sectores medios”.
Mientras la situación de los inquilinos se agrava, Sebastián y Victoria acaban de concretar su quinta mudanza en cinco años. Tras el episodio que los convirtió en noticia nacional, lograron alquilar un departamento en Belgrano y mantienen la esperanza de no llamar a un camión de mudanzas en un tiempo prolongado. “Nos mudamos cinco veces en cinco años. No es sano mudarse tantas veces seguidas. Siempre es una situación traumática, incómoda y estresante”, dijo Sebastián.
Su caso tiene como particularidad una frecuencia de mudanzas mayor a la media, pero no es esencialmente distinto al de la mayoría de los inquilinos porteños. Alquileres caros que se pagan con ingresos bajos y el sueño de la casa propia que aparece difuminado en un futuro lejano, más asociado a una ilusión que a una realidad.
“En su momento averiguamos por los créditos UVA, pero no nos daban las condiciones para aplicar, yo soy monotributista, no puedo justificar ingresos y tampoco tengo un ahorro, pero viéndolo en perspectiva, menos mal que no nos metimos. Viendo cómo está la situación hoy, creo que los de mi generación estamos empezando a pensar que no vamos a ser propietarios nunca”, agregó Sebastián.
Un Gobierno cuestionado
En estos días pasar de inquilino a propietario es una posibilidad remota, reservada a casos excepcionales. Por ejemplo, quienes cobran una herencia, ganan la lotería o experimentan un importantísimo progreso económico personal. Y no existen motivos para pensar que en el mediano plazo esa situación se modifique.
Por un lado, la situación macroeconómica del país impide la planificación y ejecución de una política de expansión del crédito hipotecario. Es más, ni siquiera los tomadores de créditos UVA están encontrando respuestas satisfactorias a su reclamo de modificar la manera en que se actualizan sus pagos mensuales. Por otro, nada indica que el precio de los inmuebles vaya a descender significativamente. Si bien durante los últimos 12 meses se registró un descenso de los actos de compra venta y algunos inmobiliarios están reportando una disminución en el precio final de las operaciones, no se trata de una baja considerable. A esto se agrega que el Gobierno porteño mantiene y refuerza una serie de políticas que contribuyen al alza en el precio de los inmuebles.
Desde que Buenos Aires es gobernada por el PRO, primero con Mauricio Macri como jefe de Gobierno y luego con Horacio Rodríguez Larreta, distintas organizaciones sociales y vecinales, junto con académicos y espacios de la oposición, vienen cuestionando una serie de medidas que tienden a favorecer el desarrollo inmobiliario de la ciudad. La acusación que formulan es la de impulsar grandes emprendimientos inmobiliarios, que contribuyen al alza del valor del m² que, a su vez, deriva en procesos de gentrificación. Paralelamente, critican las políticas existentes en materia de vivienda, en primer lugar, por considerar que tienen un impacto limitado y luego, porque se orientan exclusivamente a resolver las consecuencias de los problemas, en vez de focalizarse en sus causas.
Uno de los puntos centrales que ha causado controversia es la venta de tierras públicas. El Observatorio por el Derecho a la Ciudad y la cátedra de Ingeniería Comunitaria de la FADU- UBA publicaron en noviembre de 2019 un informe en el cual revelaron que, entre 2008 y 2019, se privatizaron 473 hectáreas de la ciudad, lo que equivale a 236 veces la superficie de Plaza de Mayo, a 630 canchas de River Plate o cuatro veces la superficie urbanizada de Puerto Madero.
Tal como expresó Costa, la venta de tierras públicas para el desarrollo de importantes emprendimientos inmobiliarios, como la construcción de torres de oficinas, centros comerciales, cines, polos gastronómicos o estacionamientos, es un factor que valoriza socialmente una determinada zona, contribuyendo al alza del precio de los inmuebles y consecuentemente, al de los alquileres.
En este sentido, Guadalupe Granero aseguró que el motivo por el cual el propio gobierno porteño promueve los negocios inmobiliarios es porque los considera una variable para medir el éxito de la ciudad. Siguiendo esa lógica, una ciudad con un mercado inmobiliario activo sería una ciudad que crece, progresa y atrae inversiones.
Granero disiente con esta postura y considera que el principal problema que tiene Buenos Aires en relación al acceso a la vivienda es justamente que los inmuebles se valorizan siguiendo patrones muy distintos al de la evolución de los ingresos de sus habitantes y que la incorporación de grandes volúmenes de tierra pública al desarrollo inmobiliario privado no hace más que favorecer el mismo proceso que deriva en el agravamiento de las condiciones habitacionales de la ciudad.
A pesar de ser insistentemente contactado, el secretario de Desarrollo Urbano del Gobierno porteño, Álvaro García Resta, decidió no brindar explicaciones sobre este tema. Quien sí se prestó a dar detalles sobre su trabajo fue Juan Maquieyra, presidente del Instituto de la Vivienda (IVC), que, si bien no tiene a cargo la planificación urbana de Buenos Aires, es el responsable de la ejecución de la política habitacional, que también ha sido objeto de numerosas críticas.
Maquieyra explicó que, en materia de alquileres, el IVC impulsó una ley para que la comisión no la paguen los inquilinos ni le cobren gastos de gestoría, elaboró un contrato modelo consensuado con todas las partes de la Mesa de Alquileres y desarrolló un programa para brindar certificaciones de firma gratuitas y otro para facilitar garantías. Además, mencionó que impulsaron en la Legislatura una ley de vivienda asequible para promover que los próximos desarrollos estén orientados a la clase media.
“La idea es que la ciudad de Buenos Aires ponga terrenos, y el Banco Ciudad otorgue títulos intermedios para el desarrollador y para las familias, y que se pueda acceder a una vivienda con un ahorro previo bajo, de menos del 15% y que las viviendas cuesten un 20% menos de lo que cuestan en el mercado. Eso, con el paso del tiempo y con una economía ordenada, permitiría sumar cientos de viviendas por año orientadas a clase media”, explicó el presidente del IVC.
Respecto de las políticas que lleva adelante ese organismo, Granero afirmó que más allá de que tienen un impacto marginal, solo están operando sobre la demanda y no sobre la oferta. “Cuando el Gobierno ayuda a la demanda a que acceda en realidad está yendo atrás del problema, pero el problema principal lo sigue teniendo. Nunca se cuestiona de qué forma se desarrolla la ciudad y de qué forma se valoriza lo que se produce”, afirmó la investigadora.
Del mismo modo que la venta de tierras públicas es un factor que contribuye a la valorización del suelo urbano, todos los investigadores consultados mencionaron otra política del gobierno porteño que tendrá un efecto similar con el paso de los años. Se trata de la modificación del Código de Planeamiento Urbano que estaba vigente desde 1977 por un Código Urbanístico y un Código de Edificación.
Ambos códigos constituyen un marco normativo trascendental en lo que refiere a la planificación a largo plazo de la ciudad: el primero regula dónde, cuánto y con qué criterios se puede construir, mientras que el segundo establece cómo y con qué materiales. Los proyectos fueron aprobados por la Legislatura porteña en diciembre de 2018 y junto con ellos se aprobó una ley de plusvalía urbana que introdujo un impuesto para los dueños de los lotes que se vieron beneficiados con una ampliación de la capacidad constructiva de sus terrenos.
A diferencia de la venta de tierras públicas, esta iniciativa no solo recibió críticas de organizaciones sociales y académicos, sino también de desarrolladores inmobiliarios, aunque los cuestionamientos se formularon desde perspectivas muy distintas. Mientras los primeros criticaron el incremento de la capacidad edificable de la ciudad, los segundos se quejaron de las limitaciones a construir en altura y de los impuestos que deben abonar.
“Al principio me pareció que estaban planteando un proyecto anti construcción –afirmó Damián Tabakman- pero cuando lo fui conociendo más no es que se puede construir menos, sólo que no se pueden hacer torres, pero los volúmenes edificables la verdad que no empeoraron, con lo cual lo fui digiriendo y aceptando”, dijo Damián Tabakman.
“Si uno analiza el mapa de la ciudad, el Código le agregó unos cuantos millones de metros cuadrados de capacidad constructiva, pero soy crítico en términos de que no se puede homogeneizar una ciudad que es heterogénea. Nosotros tenemos un ADN de ciudad de torres, esa es la particularidad de Buenos Aires y no la podemos borrar. Además, me parece desarbitrado tener que pagar por adelantado una plusvalía para desarrollar un proyecto, eso es enemigo de la factibilidad del emprendimiento”, opinó Gustavo Ortola.
Por su parte, el desarrollador inmobiliario Santiago Levrio, que participó de las audiencias previas al tratamiento legislativo del proyecto, aseguró que no le parece desacertado que el Estado retenga un porcentaje del aumento del valor del suelo producto de un cambio normativo, aunque consideró que fue desmedido: “El Código está pensado básicamente para recaudar, es un esquema tributario, no urbanístico. El objetivo principal que tuvo el gobierno fue aumentar la capacidad edificable en la zona norte de la ciudad e incorporar un impuesto a la plusvalía urbana. Todo lo demás fue una discusión académica para la tribuna”.
Asimismo, Levrio agregó: “Al ver cómo se modificó el texto con el paso del tiempo uno se da cuenta que no tenían una brújula de cómo hacer el proyecto. La única idea clara era cerrar el tejido urbano para que no queden medianeras a la vista. Luego había una cuestión netamente política, que era eliminar la palabra torre del código, con la curiosa salvedad de que en las propiedades del Gobierno de la Ciudad y del Estado Nacional, sí se pueden proyectar torres. Es una extraña y hermosa casualidad”.
El urbanista Octavio Fernández defendió la idea de que el gobierno capte una porción de la plusvalía, aunque cuestionó que se profundice la densificación de la ciudad: “Si un propietario no hizo nada para aumentar el valor de su terreno y quien lo hizo fue el gobierno, sea asfaltando una calle, brindando más servicios o en este caso cambiando la zonificación, ¿A quién le corresponde ese aumento? ¿Al propietario que no movió un pelo, o al gobierno? En muchos países funciona así, incluso en algunos se quedan con toda la plusvalía, no con una parte”.
“Se ve que es un código para construir la mayor cantidad de m2 posibles y no hay una intención de planificación urbana detrás. Cuando uno ve que, en Almagro, el barrio más denso de la ciudad con más de más de 30.000 habitantes por km2, repleto de departamentos y comercios y con una plaza para 150.000 personas, el nuevo código le duplica o hasta triplica su capacidad constructiva, entonces ¿Cuál es el criterio detrás?”, cuestionó Octavio Fernández.
“El nuevo Código Urbanístico, en líneas generales, lo que habilita es a producir más espacio urbano, entonces volvemos al punto cero de toda esta discusión. En una ciudad donde su población se mantiene estable desde hace décadas, ¿Para quién crece? El gran problema de la nueva legislación es que viene a legitimar un proceso de producción de espacio urbano con fines acumulativos”, agregó Granero.
“Siento que las paredes se vienen encima, que el espacio se achica y que las posibilidades de conseguir algo propio se alejan”, dijo Sebastián. El departamento que alquiló junto a su novia Victoria tiene dos ambientes, uno menos que el anterior y al día de hoy, sus únicas expectativas consisten en que se apruebe una ley de alquileres, que los beneficie al menos con una extensión del plazo de los contratos y con un mecanismo de actualización de precios más acorde a sus ingresos. Pero, en definitiva, una mejora sustancial en el acceso a la vivienda solo podría darse a través de la implementación de políticas de alto impacto tanto por parte del Gobierno de la Nación, como de la ciudad. Eso requeriría una enorme voluntad política y una mirada global del problema de la vivienda, que atienda las causas profundas de la crisis y se proponga dar una respuesta integral, pero al día de hoy, nada de eso parece que vaya a suceder.
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